Il concetto di rischio.

La scorsa discussione sulla casa ha sollevato il solito putifierio, dovuto sia al fatto che l’ italiano convive con dei feticci cattolici di casa-famiglia cui non vuole rinunciare (a costo di indebitarsi per 20/25 anni), sia per la difficolta’ di spiegare il rischio alle masse. Se voi considerate 100 italiani che fanno un investimento, nella valutazione che fanno -escludendo gli specialisti- NESSUNO inserisce il rischio.

Questo e’ dovuto a due cose. La prima e’ una tendenza al “chiagne e fotti”, per la quale non si spende una lira per case migliori e POI si piange quando crollano col terremoto.
Il secondo punto e’ che il venditore di mutui ha chiaramente evoluto una dialettica atta a vendere il prodotto. Voglio dire, se vendete qualcosa dovrete avere quella che i commerciali chiamanno “an history to tell”. Devono sviluppare una serie di ragionamenti che sembrino consistenti e convincano l’utente a comprare.
Il tipico esempio capzioso e’ quello di chiedersi se il mutuo sia meglio o peggio dell’affitto. Che e’ un ragionamento che inizia male : con un contratto di mutuo chiedo un prestito per comprare la casa, con un affitto affitto un servizio (il diritto ad abitare in un dato posto).
Se confrontiamo il mutuo con l’affitto, possiamo confrontarlo con qualsiasi altro contratto. E’ meglio il mutuo casa oppure un’assicurazione bonus malus sul camion? E’ meglio il mutuo oppure  la vendita di carne all’ingrosso? Non ha senso: se dovessimo fare paragoni utili dovremmo paragonare modalita’ analoghe di acquisto:
  • Comprare la casa in contanti.
  • Comprare la casa col mutuo.
Questa e’ una cosa che ha senso, nella misura in cui si stanno confrontando due contratti almeno analoghi, cioe’ l’acquisto di un immobile.
Cosi’ il venditore ha approfittato dei poveretti per dire “siccome andresti in affitto, e l’affitto costa quanto un mutuo, ti conviene il mutuo”.
Il ragionamento sembra filare, se non fosse che funziona solo sino a quando l’affitto costa quanto il mutuo. Ma questa era ed e’ una condizione che gli immobiliaristi possono controllare, e quindi ottenere questo risultato era semplice.
Ma adesso proviamo a confrontare due cose uguali, per tornare all’argomento del “rischio”. Quando avete fatto il mutuo, vi siete caricati due rischi sostanziali: quello che , appunto, un affitto costi cosi’ poco da trasformare il mutuo in un capestro inutile, e quello che i prezzi degli immobili si abbassino molto, caso nel quale state venendo inculati. (1) D’altro canto la banca si accolla due rischi: quello che voi non paghiate, e quello che il tasso del denaro cambi al punto da mangiare il suo spread.
Allora, immaginiamo DUE mutui:  uno che tutela la BANCA dal rischio, e uno che tutela VOI dal rischio.
Non ci vuole molto a fare il confronto:
  1. Il mutuo che tutela VOI dal rischio (e che non esiste sul mercato) e’ un mutuo ove il valore dell’ipoteca dipende esclusivamente da un indice di mercato immobiliare: se scendono i valori degli immobili, scende il valore dell’ipoteca.
  2. Il mutuo che tutela la BANCA dal rischio e’ un mutuo ove la rata dipende da un indice finanziario relativo al costo del denaro, oppure un mutuo a rata fissa che indicizza gia’ il rischio sin dall’inizio, basandosi comunque su un rischio finanziario.
Questo confronto dovrebbe gia’ bastare a chiunque per capire una semplice cosa: i contratti di mutuo sono fatti per difendere dal rischio LE BANCHE. E sono sbilanciati completamente dalla parte della banca: del VOSTRO rischio non frega una cippa a nessuno e non se ne tiene conto nel contratto.
Chiaramente su questo pianeta nessuna banca fara’ MAI un contratto che dica “se il valore della casa cala, la cifra dell’ipoteca cala a sua volta”. Non mi riferisco alla cifra del prestito, perche’ quelli sono soldi che avete avuto e li dovete rendere.
Ma quanto vale quel rischio? C’e’ modo di saperlo? Certo che c’e’.
O meglio: possiamo guardare come si e’ comportata la banca, e approssimare in estrema sintesi (quindi i puristi si tengano al largo dai commenti) il modo in cui LA BANCA si e’ tutelata dai rischi. Per esempio: quanto si prende la banca  per il rischio che l’immobile svaluti?
 La banca SI E’  tutelata contro quel rischio, e proprio quello.  Mi riferisco al valore specificato nel contratto alla voce “ipoteca”.
Se leggete sul contratto di mutuo, troverete che da qualche parte viene fatta una ipoteca di primo grado, per una certa cifra. Essa non ha nulla a che vedere col bilancio in se’. Ma sappiate che se il valore dell’ipoteca e’ quello, la banca non vi puo’ solo togliere la casa in caso di morosita’: vi puo’ togliere tutto quel che serve a raggiungere quella cifra.
Ora, capite che se avete comprato una casa facendovi 200.000 euro probabilmente la banca vi ha piazzato un’ipoteca del valore “tipo” di  250.000 euro. (l’illusione di essersi fatti prestare il 100% del valore speso e’ una cazzata, perche’ in caso di riscossione la banca riscuote di piu’, cioe’ il valore dell’ipoteca)Gia’ questo vi dovrebbe far capire che la banca si e’ tutelata contro il calo di costo degli immobili. Se infatti domani la vostra casa valesse 100.000 sul mercato, la banca potrebbe sequestrarvene un’altra, o sequestrare eventuali terre, o il quinto dello stipendio, o l’automobile, o qualsiasi altra cosa possediate, sino a raggiungere i 250.000.
Se VOI foste tutelati contro il rischio di calo del valore, il valore di tale ipoteca sarebbe variabile: l’indice immobiliare di costo dimezza, cioe’ le case costano la meta’, e anche il valore dell’ipoteca dovrebbe dimezzare. Invece quella cifra e’ fissa. (2)
Allora e’ facile sapere quanti rischi vi siete accollati. Prendete la cifra che avete considerato nel valore della casa. Diciamo la cifra che vi siete fatti prestare attribuendola -con una perizia amichevole- al valore della casa.(3)
Andesso andate nel vostro contratto, e verificate il valore attribuito all’ipoteca. Normalmente sara’ superiore a quello che avete chiesto in prestito. Quella differenza e’ il modo con cui la banca si sta tutelando contro un eventuale deprezzamento del bene: vi presta X, ma se non pagate vi toglie PIU’ di X perche’ teme che togliendovi la casa non si copra il buco , cioe’ che la casa svaluti.
Proviamo a metterci dei numeri?
Diciamo che compriate casa a 200.000 euro. Andiamo su mutuionline e vediamo che succede.
A tasso fisso, per 20 anni, pagate una interesse del 6.10% e una rata di 1.444,42 euro. Totale : 346.660 euro alla fine.
A tasso variabile ne esistono molti, il piu’ basso e’ interesse del 4,61% (Euribor 3M + 4,15%) , rata 1.277,64. Totale: 306.633.6
Se notate le due differenze, capite che i casi sono due. O la rata e’ variabile e allora il rischio e’ vostro , oppure la rata e’ fissa e la banca calcola questo rischio in circa 40.026 euro.
Quindi, sinteticamente, se fate un tasso fisso il rischio e’ della banca e la banca vi chiede 40.000 euro in 20 anni per compensarlo. Quindi, il rischio vale 40.000 euro. Ed e’ proprio il rischio che vi accollate VOI se scegliete il tasso variabile.
La storia dell’ipoteca invece non viene pubblicizzata sui siti di mutui online. Dovrete vedere il vostro contratto. Di solito le banche aggiungono dal 10% al 20% del valore. Quindi ci sara’ un’ipoteca di primo ordine per un certo valore.
Facciamo una media del 15%, nel nostro caso troverete un’ipoteca di 230.000 euro. E ovviamente calcolare la differenza e’ semplice: 30.000 euro. Questo e’ il valore del rischio immobiliare che la banca vi ha caricato sulle spalle.
Quindi se la rata e’ fissa e l’ipoteca e’ cosi’, in totale la banca si e’ tutelata ECCOME dei rischi. Li ha in qualche modo calcolati e ve li ha caricati addosso. Se usate un tasso variabile perche’ la tassa la pagate voi. Se usate un tasso fisso perche’ vi costa 40.000 euro in tutto. E lo stesso vi ha caricato per il rischio che l’immobile svaluti: 30.000 euro.
Adesso ditemi. Voi come vi siete tutelati contro questi due rischi?
Lasciamo perdere il fatto che abbiate regalato 70.000 euro in totale di rischio alla banca su 200.000 (e come sapete il rischio si cartolarizza: il disastro dei mutui subprime era dovuto proprio ai titoli emessi cartolarizzando questo rischio). E li avete proprio regalati, perche’ la banca vanta il valore dell’ipoteca come asset e ci emette sopra titoli e bond, e se avete il mutuo a tasso fisso ha gia’ venduto il credito e si e’ intascata i 40.000. Oppure ci emette sopra titoli e bond.
Adesso qualcuno dira’: si, ma la casa non e’ un investimento, quindi del rischio me ne frego. Beh, innanzitutto la banca te lo ha caricato nel valore dell’ipoteca. Quindi te ne freghi poco assai, perche’ e’ quel valore che finisce in centrale dei rischi se hai un’azienda e cerchi credito. (Molti imprenditori si illudono che il mutuo casa sia pari-patta col valore del prestito, e non hanno mai guardato quella cavolo di ipoteca per notare che e’ una cifra superiore , e quindi gli ciufferebbero via anche l’azienda)
Ma anche se fosse, non basta dire “la prima casa non e’ un investimento” per non valutare i rischi. Nemmeno andare a bagasce senza profilattico e’ un investimento, ma questo non annulla i rischi. Non e’ che basti decidere “non e’ un investimento” e il rischio scompare, eh. Questa frase NON ha il potere magico di cancellare i rischi.
Cosi’ andiamo a vedere cosa avete fatto con il vostro mutuo a 20 anni.
  1. Avete coperto i rischi finanziari della banca (se a tasso fisso) oppure ve li siete accollati (se a tasso variabile).
  2. Avete coperto il rischio di mercato immobiliare alla banca accollandovi una ipoteca per una cifra superiore al prestito, E nonostante questo VOI correte ancora il rischio di mercato immobiliare.
Ora, perche’ non vi siete accorti che avete dato 70.000 euro di rischio su 200.000 di debito alla banca? Perche’ il rischio e’ un rischio, appunto: sinche le cose non vanno male, non si materializza. Ad una intera generazione di persone e’ andata mediamente bene. Anche in Spagna.
Ma la cosa si comporta come una catena di Sant’Antonio perche’ alla fine quando scoppia la bolla speculativa , vi succede quel che e’ successo agli spagnoli.
La banca espropria la casa, non raggiunge il valore dell’ipoteca , continua ad espropriare se ci trovano altre firme o se possedete qualcos’altro,  vi rimane ancora debito e vi impegnano il quinto dello stipendio semmai lo avete o lo avrete.
Allora mi chiederete “ma perche’ dai per scontato che ci sia una bolla immobiliare?”. Risposta: perche e’ l’ UNICA condizione di mercato per la quale “il mutuo costa quanto l’affitto”. E qui quadra il cerchio:
  1. La speculazione immobiliare gonfia gli affitti sottraendo case che vende col mutuo ed altri espedienti.
  2. Quando mutuo=affitto puo’ facilmente convincere altre persone a fare mutui.
  3. Lo speculatore immobiliare, che guarda caso e’ anche banchiere, si fa allora regalare come banchiere il rischio , sotto forma di ipoteca e sotto forma di interessi.
  4. Finche’ la barca va sembra conveniente perche’ nessuno quantifica il rischio che si accolla (tranne la banca).
  5. quando non va piu’ sono praticamente tutti cazzacci vostri, e di qualche banca rimasta col cerino in mano.(4)
questo, con le dovute approssimazioni e imprecisioni, e’ all’incirca quello che fa la speculazione immobiliare. Della quale, chi ha casa col mutuo e’ parte integrante.
Non potete dire “sono stato colpito dalla speculazione immobiliare” se avete un mutuo, cosi’ come non potete dire “sono bloccato nel traffico” se siete in auto nella coda.
Quando siete in auto nella coda non siete “bloccati dal traffico”: voi SIETE il traffico.
E quando avete un mutuo non siete stati “colpiti dalla speculazione”: voi SIETE la speculazione.
Uriel
(1) Non si capisce per quale motivo si rifiuterebbe di comprare una fiat 500 a 42.000 euro, mentre si accetta tranquillamente di comprare una casa di 40 anni con un mutuo a 30 anni, per una cifra quasi tripla a quella che varra’ a fine mutuo (speculazioni a parte). Ma l’italiano e’ molto furbo nel comprare auto, quanto stupido nel comprare case.
(2) Mi fanno un poco ridere quelli che pensano di tornare alla lira e continuare a pagare il mutuo come prima. Anche se il valore dell’ipoteca fosse convertito in lire, la svalutazione che auspicate tanto della lira sull’euro renderebbe disastrosa la conversione delle cifre ipotecarie.
(3) La differenza tra il valore reale ed il valore che avete simulato e’ un rischio praticamente secco di deprezzamento della casa. Ma lasciamo perdere l’ astuzia dell’italiano medio…. sopravvalutare un bene che si compra in prestito e’ da solo il sintomo di una completa incapacita’ di intendere e di volere.
(4) Le banche fallite in Spagna erano ex banche dello stato, o enti di diritto pubblico, che sono state fuse insieme e gettate sul mercato praticamente nude, forti solo di mutui ipotecari, o quasi. Insomma, erano le nostre vecchie Casse di Risparmio.