Casa, maledetta casa.

Ogni volta che si discute di debiti e della loro opportunita’, salta fuori sempre la stessa cosa, ovvero la convinzione nevrotica (dico nevrotica perche’ e’ frutto di una vera e propria nevrosi di origine culturale) che il mutuo casa sia un buon investimento. A questa sbagliatissima opinione si arriva essenzialmente dando per scontate alcune gigantesche distorsioni di mercato, distorsioni che peraltro dovranno rientrare. Andiamo nel dettaglio.

Quando si parla del conflitto di interessi di Berlusconi si pensa a lui come ad un imprenditore televisivo. Forse pochi sanno -alcuni ricordano la costruzione di Milano 2- che Berlusconi e’ ancora tra i piu’ grandi costruttori del paese per quanto in maniera molto indiretta.

Questo dettaglio viene ricordato poco perche’ anche all’opposizione ci sono dei costruttori edili mica da poco (Ricordiamo Casini-Caltagirone, i Ligresti -ora decaduti-, le Coop emiliane ) , e quindi conviene che nessuno vada a scoprire troppi altarini. E cosi’ quando si parla del conflitto di interessi e delle leggi ad personam si parla sempre di Berlusconi-TV, senza mai investigare sugli interessi che Berlusconi ha nel mondo dell’edilizia.

Cosi’ il punto da chiarire e’ che durante il governi di Berlusconi c’e’ stato un susseguirsi lentissimo di leggi e leggine, percepite dagli italiani che volevano casa come positive, che hanno facilitato la vita ai costruttori. Poi, siccome questo andava a vantaggio di costruttori di ogni partito, si e’ preferito tacere di tali leggi ad personam.

Si e’ permesso ai comuni di autorizzare nuove costruzioni E di trarne profitto, cioe’ li si e’ spinti ad autorizzare sempre, si e’ alleggerito il carico fiscale sulle case, sugli affitti, sulle ristrutturazioni, sulle modifiche, piu’ una serie di condoni edilizi mica da ridere. Insomma: costruire era bello, possedere casa ancora meglio.

Quindi, quando si confronta “vivere in affitto” con “possedere casa” si parte da una considerazione viziata da una condizione straordinaria quanto berlusconiana:

  • Quasi totale assenza di vere tasse sul patrimonio immobiliare.
  • Relativa beneficenza di terreni edificabili.
  • Rilassamento delle norme edilizie.
  • Condoni ad intervalli regolari.
  • Detassazione delle aziende edili e trattamento fiscale di favore sull’ IVA degli edili.

Questo ha fatto si che possedere una casa fosse facile. Avendo tasse “normali” sulla casa, sui patrimoni e delle norme piu’ strette sulle costruzioni, le cose sarebbero andate MOLTO diversamente. Cosi’, la frase “conviene fare il mutuo che vivere in affitto” e’ vera soltanto in un periodo di distorsione terribile del mercato italiano, voluta da una tripletta di grandi costruttori (Berlusconi Caltagirone Coop) che occupano tutto il panorama politico.

Il secondo fattore distorsivo e’ arrivato a monte, cioe’ nel mondo dei mutui. Perche’ le condizioni finanziarie con cui si sono ottenuti i mutui per la casa sono state eccezionali e difficilmente ripetibili nella storia.

  1. Costo del denaro eccezionalmente basso negli ultimi decenni.
  2. Costruttori edili nel CDA delle banche, a spingerle a concedere mutui.
  3. Libor/Euribor conveniente e distorto dagli operatori.
  4. Gestione cartolarizzabile del rischio.

Queste condizioni eccezionali -e distorsive del mercato , non solo immobiliare- hanno creato la convinzione che si possa pagare un prestito in 20 anni pagando interessi molto, molto, molto bassi.  In condizioni normali, in periodi di crescita economica, con un costo del denaro minimo attorno al 2.5%, un tasso di interscambio bancario non distorto mediante contraffazione , ed una gestione normale del rischio, un mutuo a 20/25 anni sarebbe stato insostenibile praticamente per moltissimi,  per via del tasso di interesse: ammesso che un rischio non cartolarizzabile avesse consentito di accendere il mutuo.

Chiarito che il “mutuo” che hanno in mente gli italiani NON sia stato un reale mutuo ma una forma di truffa contro il sistema bancario a favore dei grandi costruttori e delle RE, c’e’ un problema a monte che pochi considerano.

Quando si dice che i mutui casa diffusi siano stati un errore e che non si dovrebbero consentire debiti simili, viene sempre risposto “ma in confronto ad un affitto e’ conveniente”. Aha.

Ma adesso vediamo alcune considerazioni:

  • E’ un fatto che le banche non abbiano quantita’ infinita di soldi.
  • E’ un fatto che le banche possano esaurire la quantita’ di soldi da prestare.
  • E’ un fatto che se le banche prestano tutto per fare mutui casa, rimarranno senza soldi per le aziende.

Cosi’ andiamo a riformulare la domanda: “il mutuo e’ conveniente (individualmente) all’individuo rispetto all’affitto (sebbene in condizioni di mercato distorte)”, ma possiamo dire anche che “il credito ai proprietari di case e’ preferibile al credito alle aziende?”

Secondo ABI, nel http://www.mutuiperlacasa.com/news/abi-mutui-la-casa-crescita  2011 , nei primi tre mesi dell’anno i mutui casa pesavano 1500 miliardi di euro circa (quanto il PIL italiano, circa), per un totale stimato di circa 6000 miliardi durante tutto l’anno.

La domanda allora viene spontanea: se i soldi dati ai proprietari di case fossero finiti alle aziende , alle industrie, cosa sarebbe cambiato per la nazione? In realta’ si tratta di una cifra cosi’ stravagante che nessuno saprebbe rispondere: non credo sia pensabile qualcosa come 6000 miliardi di euro di credito alle aziende, ma anche pensando che l’ EBT medio delle aziende sia , diciamo per stare bassi, del 4%, soltanto la marginalita’ avrebbe pesato 240 miliardi l’anno. Il PIL sarebbe letteralmente settuplicato, e cosi’ via.

Allora possiamo pensare che se quella e’ la cifra totale di mutui in Italia, e li consideriamo per 20 anni, si tratta di “soli” 300 miliardi l’anno. Ma anche qui, la domanda e’: “che cosa succederebbe all’economia italiana dando 300 miliardi di credito alle aziende?”.

Voi direte: ma perche’ non si possono fare entrambe le cose? Eh, ovvio: perche’ le banche non hanno capacita’ di fuoco infinita. Non possono prestare 300 miliardi e voi E 300 miliardi agli altri ogni anno. Ci sono delle scelte da fare. E se diamo tutti i soldi ai mutui casa, inevitabilmente non potremo fare lo stesso per i prestiti alle aziende.

Cosi’, chi ragiona in maniera sistemica si sente dire “ehi, ma il mutuo e’ piu’ conveniente dell’affitto”, e risponde “anche se fosse -e non lo e’- per il singolo, il mutuo e’ MOLTO peggio del credito alle imprese per l’economia nazionale”.

A quel punto l’immobiliarista furbo ti dice che i soldi per il mutuo alla fine vanno ad aziende, quelle edili. Ma e’ una truffa bella e buona per diversi motivi:

  1. Le aziende edili italiane non esportano, quindi non cambiano la bilancia delle partite correnti.
  2. Le aziende edili italiane usano manodopera poco qualificata -immigrati- e non fanno R&D
  3. Il commercio di immobili in Italia non da’ alcun valore aggiunto per la scarsa preparazione degli operatori.

La morale della storia e’ che dando soldi alle aziende edili si riempie il paese di manodopera poco qualificata, che alla fine del boom sara’ impossibile riutilizzare in altri settori, non aumenta le esportazioni, ed aumenta l’indebitamento privato.

Cosi’, rimango dell’opinione che il boom dei mutui casa sia stato devastante per l’ Italia. Se da un lato ha immobilizzato la manodopera inchiodando il mercato (chi ha casa col mutuo non si puo’ spostare facilmente) e specialmente non senza costi, dall’altro ha sottratto credito alle imprese. Non dico che TUTTO il credito dato ai mutui casa potesse finire alle imprese, ma proporre mutui casa competitivi era cosi’ importante per le banche che il settore delle imprese veniva dopo.

Ma il punto e’ che le banche non hanno disponibilita’ infinita di fare prestiti: dunque, in qualche senso o modo, i prestiti concessi ai mutuatari hanno diminuito la capacita’ di fare credito alle aziende.

Quindi, rimango del mio parere: innanzitutto in generale il mutuo casa e’ stato concesso a condizioni che erano omicide per l’economia in se’. Poi, il possesso di case e’ detassato in maniera ignobile, che puo’ solo fomentare il latifondo immobiliare e la morte degli investimenti.

Ma in ultimo, se anche fosse vero che per il singolo e’ meglio il mutuo dell’affitto, per la nazione e’ MOLTO peggio il mutuo del credito alle aziende.  Il boom dei mutui HA devastato l’economia.

Anche se per l’italiano casa=famiglia e famiglia=papa e fare contento il papa e’ bello.

Uriel Fanelli, 18 luglio 2012