Ovviamente, a due giorni da un’altra scossa, ci sono le solite due fazioni mainstream alla reciproca difesa. Da un lato i geologi ed i vulcanologi emiliani si devono difendere dal non aver avvertito sulla pericolosita’ dell’emilia -era piu’ comodo farsi pagare un viaggio per studiare l’ Etna- e poi ci sono i politici e gli industriali che si difendono riguardo alla storia delle costruzioni antisismiche. Cosi’, adesso volevo farvi riflettere, e simulare che vi sia una stretta applicazione di norme antisismiche, come accade in alcuni paesi nordici. Vediamo cosa succederebbe in Italia, e perche’: in questo capiremo subito CHI non ha voluto che vi fosse una legge stretta sui terremoti.
Facciamo che in Parlamento ci si svegli e si legiferi che:
- TUTTE le costruzioni devono assicurare il numero di persone che ci vivono o lavorano dentro in caso di terremoti.
- Si concede l’agibilita’ solo dopo che un’assicurazione ha assicurato la casa, previa perizia tecnica.
- Ogni casa e’ classificata a seconda dell’indice di misure antisismiche.
- Ogni zona e’ classificata usando dei criteri di rischio NON assicurativi ma scientifici. (1)
- I criteri ufficiali di estimo del valore, usati per affitti, assicurazioni e mutui, DEVONO tener conto di questa classificazione.
Legislazioni simili sono in vigore in diversi paesi, ma il punto e’ che in Italia c’e’ un settore immobiliare che ha venduto case in maniera ESATTAMENTE inversa alla direzione in cui andrebbe una serie di leggi del genre. Faccio tre grandi esempi: il “rustico ristrutturato”, il “prestigioso stabile del centro storico” e il “moderno capannone industriale modulare”. Sono le tre parole chiave dei cialtroni dell’immobiliare, che aiutati dai cialtroni dei comuni hanno venduto a prezzo piu’ alto cio’ che doveva avere prezzo piu’ basso. Andiamo in ordine:
Il “rustico ristrutturato”, anche noto come “antico borgo medieovale-ottocentesco-settecentesco-blablabla”. In mezzo al verde a due passi dal centro. Legno a vista a fottere, mattoni rossi a vista, color giallo merda di pollo oppure marrone cacca di cane, tegole rigorosamente in cotto.
E’ una delle piu’ grosse truffe della storia. Innanzitutto perche’ quelle costruzioni sono fatte tutte mediante la tecnica del muro portante, che insieme al tetto a trave centrale traformano il terremoto in apocalisse. Ma per capire bene la dimensione della truffa bisogna capire come funzionassero le fattorie nella pianura padana , specialmente in emilia.
Se osservate le costruzioni rustiche “naturali”, osservate quasi sempre una configurazione: una casa relativamente nuova ove vive la famiglia di contadini, a fianco ad una vecchia casa abbandonata con le porte sprangate. A fianco, un fienile nuovo ancora in uso per trattori , stalla e fieno, e un vecchio fienile in rovina, ove si riparano materiali meno importanti, ci ti tengono i polli, si usano le vecchie pietre come materiale da costruzione.
Questo era un ciclo tipico delle fattorie emiliane. Si costruiva una casa ed un fienile, che avevano la vita media di circa due generazioni. Il fienile era il primo a cedere, perche’ mancava di fondamenta, aveva il pavimento in terra battuta -anche per facilitare gli animali – ed era costruito con due o tre muri portanti su cui poggiavano due o tre muri leggeri, e qualche solaio di travi in legno di solito non stagionato.
La casa era costruita un pochino meglio, ma non troppo. Aveva delle fondamenta (specialmente se si voleva la cantina) , aveva il pavimento di mattoni, e il tetto era fatto da travi di legno, coperte da canne, coperte da coppi in terracotta. Le case erano fatte in mattoni rossi di terracotta e i solai erano in travi di legno stagionato oppure di putrelline da 60mm intervallate da archi di mattoni. Le scale erano fatte ad arco di mattoni.
La casa aveva un ciclo di circa 50 anni: ci vivevano due generazioni, poi ci facevano (in genere i figli) una casa nuova a fianco. I vecchi prima o poi migravano nella nuova casa, e la vecchia veniva chiusa. A quel punto la si usava per prelevare coppi e pietre per costruire nuove case -si vendevano pietre e coppi, insomma- per contenere vecchiume, fino al crollo -o alla ricostruzione/demolizione per i figli, che iniziava un nuovo ciclo edilizio.
Il fienile aveva un ciclo ancora piu’ breve. Essendo aperto i travi in legno soffrivano di piu’, il tetto anche, senza fondamenta si fessurava facilmente, e dopo in media 30-40 anni si faceva un nuovo fienile. Il vecchio fienlie veniva usato per riciclare pietre e coppi, come pollaio, deposito di vecchiume, di sacchi di concime che soffrivano meno le intemperie, ed altro. Il fienile crollava pian piano, e le pietre si riutilizzavano per fare il forno del pane in cortile, per fare i muretti ai maiali, per fare i muretti ai pollai, le legnaie, le “bugadare”(2), e cosi’ via.
In una famiglia tradizionale di contadini emiliani, avevate il nonno che vi raccontava di quando abitava il rudere di casa che vedete a fianco, il papa’ che vi racconta orgoglioso della nuova casa, i figli che avrebbero costruito la loro nuova casa demolendo il rudere e ricostruendola. idem per il fienile, che durava ancora meno.
Ad un certo punto una massa di cialtroni decide che e’ tempo di far passare la media borghesia “da sogno a reality”, e decide che il rustico ristrutturato e’ l’ambrosia, il meglio del massimo che la “vecchia” architettura potesse offrire.
Si sono presi fienili che erano gia’ al termine del loro ciclo naturale, si e’ deciso che avessero le fondamenta dove NON LE HANNO MAI AVUTE, si sono falsificati i progetti(3), si sono certificate le robustezze di scatole a muro portante -un geometra si trova sempre- con scale interne ad arco (quando c’erano) senza chiave di volta, e in certi casi si sono certificate come robuste delle case ove si erano mescolati mattoni e pietre di fiume per carenza di soldi (per i mattoni). Siccome non c’erano i soldi per abbastanza mattoni, vedete parti in pietra di fiume e parti in mattone. In caso di terremoto, la fine di ogni speranza di robustezza.
Migliaia di allocchi di citta’ si sono sentiti dire che “i contadini le cose le facevano per durare” (quando e’ esattamente il contrario, specialmente coi fienili) e si sono visti spacciare per “eterne” delle case che erano costruite con un ciclo naturale di 50 anni. E che quando sono state ristrutturate ne avevano gia’ 60-70.
Questi cialtroni raccontavano ai clienti cose come “questi fienili sono stati fatti dai contadini, per durare generazioni (falso: peraltro erano spesso mezzadri, dovevano durare quanto bastava) “, si mostrava al coglione di citta’ un bel muro portante spesso 50-60 centimetri e si diceva “ecco, guardi qui che muri che facevano: roba eterna”, quando erano fatti di due strati esterni in mattone, riempiti con macerie (del fienile precedente) mescolate con cemento a basso tenore di cemento per tenerle insieme, oppure pietrame di fiume. Roba che con un terremoto si sbriciola al primo minuto, e che fa saltare il tetto (che e’ sospeso da un trave centrale retto da questi muri).
Se introducessimo una norma antisismica razionale, ovvero una norma che valuti scientificamente il rischio sismico, nessuno di questi bellissimi “rustici ristrutturati” , “antichi borghi ristrutturati”, “vecchie fattorie immerse nel verde” sopravviverebbero. La verita’ e’ che i ciarlatani dell’immobiliare hanno lavorato in senso ANTIlogico, vendendo per buono proprio cio’ che era MENO buono. Se rivalutassimo i rischi antisismici e imponessimo assicurazioni a seconda delle case, la truffa degli immobiliaristi esploderebbe nelle loro mani, visto che i mutui sono ancora attivi.
Secondo punto: il “prestigioso edificio in centro”.
In Emilia, la parola “centro” e’ essenzialmente un feticcio. C’e’ gente che scrive annunci in un paese di 600 abitanti, vendendo un appartamento “in centro”. Neanche al CERN sanno dirvi quale sia di preciso la differenza tra il “centro” di un borgo come, che so io “Riola di Vergato” (-che non e’ in provincia di Vergato, ma lasciamo perdere la toponomastica italiana-) e la sua “periferia”.
In ogni caso, il succo e’ che i centri cittadini in Emila Romagna sono sopravvalutati del 500/600%. Quando comprate un “prestigioso edificio in centro”, in qualsiasi citta’ emiliana (che sia Ferrara, Bologna, Ravenna, Parma, Modena, etc), in generale state venendo truffati almeno per il 70% dei soldi che sborsate. Dico “almeno”, perche’ se misuraste le qualita’ reali dell’edificio, vi trovereste che
- Spreca energia. Soffitti altissimi, finestre enormi, mura con inerzie termiche degne del nucleo di Saturno, trombe di scale fatte apposta per aspirare l’aria calda dalla casa e sputarla attraverso il sottotetto.
- Impiantistica penosa. Tubazioni spesso ancora in piombo, grondaie murate in condizioni di pulizia qualsiasi, impianti elettrici da far spaventare i tecnici di Chernobyl, (tutto ovviamente certificato ed a norma, sia chiaro: la carta cambia tutto) , tecniche di riscaldamento rubate all’ingegneria di Neanderthal.
- Sicurezza ridicola. Le trombe delle scale furono concepite ai tempi di stufe e camini. Lo scopo era di fare tiraggio per portare aria nelle case, attraverso gli spifferi, che erano un toccasana (ci sono a volte delle vere e proprie feritoie all’uopo, con tanto di piccola grata in ghisa) , in modo che stufe e camini non buttassero il fumo in stanza. In caso di incendio, brucerete vivi , ma il fumo andra’ tutto fuori: nessun cattivo odore, non vi preoccupate. In caso di incendio, ovviamente il fumo vi impedira’ di camminare verso le uscite, specialmente le scale. In caso di incendio in basso, esso si propaghera’ ai piani alti con velocita’ incredibili.
- Sicurezza ridicola, II: in caso di terremoto, le rampe di scale collasseranno immediatamente. Sono essenzialmente travi conficcate in mura di mattone rosso , e ricoperte di palladiane pesantissime e ringhiere di ferro o marmo. Vi troverete chiusi dentro, ma non vi preoccupate, perche’ collasseranno subito anche i solai: al primo piano ci arrivate di sicuro. Non dovete neanche raccogliere i vestiti, la camera da letto vi seguira’.
- Sicurezza ridicola, III: balconi, facciate in stucchi spessi decine di centimetri, mura doppie riempite di macerie per fare spessore, vi garantiscono di non essere fuori pericolo neanche quando siete fuori. E casomai foste nel dubbio, sappiate che i camini sono vicini all’esterno in modo da cascare giu’, le grondaie sono appese ai solai del tetto, e anche in zone ove non nevica troppo i tetti sono fatti di un bello spiovente acuto, in modo che i coppi possano colpirvi anche in strada.
- Qualita’ dello stabile: stabili fatti in cemento ormai in gran parte senza aderenza e pietra di terracotta, che e’ tutt’altro che eterna. Come tutta la pianura padana, c’e’ acqua poco sotto le fondamenta, e molte delle mura, all’interno , sono gia’ marce. Avete comprato una roba che sta su per grazia divina.
Voi direte: ma gli antichi costruivano cosi’ male? No, per nulla. E’ solo che gli antichi RI-costruivano. Non erano come noi che rabbrividiamo all’idea di demolire un palazzo di cinque secoli fa: loro costruivano , vivevano nel palazzo sinche’ era nuovo, e poi demolivano. Chiamavano un altro architetto bravo e si facevano fare un altro bellissimo palazzo.
I nobili manifestavano la loro potenza proprio con il “palazzo novo”, cioe’ ricostruendo. Se uno di loro girasse oggi per il centro di Bologna, penserebbe che la citta’ deve essersi impoverita davvero molto, se nessuno dei nobili locali ha avuto la forza economica di ricostruire i palazzi rifacendoli nuovi.
Di base facevano il palazzo. Lo abitavano. Poi iniziavano a notarsi segni di vecchiaia del palazzo: cigolii, crepe, porte che non si chiudevano, grate sgarruppate, tubazioni guaste, grondaie munite, eccetera. Quando era troppo, facevano costruire un nuovo -spesso bellissimo- palazzo e ci si trasferivano. Il vecchio veniva demolito, o ci andavano a vivere dei poveri sino all’esaurimento.
Le citta’ ove abbiamo ancora il centro medioevale non sono citta’ conservate bene: sono citta’ ove l’economia e’ andata in decrescere dopo il medioevo, cosicche’ nessuno ha avuto la forza di ricostruire. Ove c’e’ un centro del 1500 probabilmente prima c’era un centro del 1200. Che e’ stato demolito e ricostruito. E avreste un centro in stile 1700, o 1800, se ci fossero state le forze economiche.
Quei palazzi del centro, quegli edifici “antichi”, sono semplicemente vecchi. Un tempo, vecchio era una brutta parola, mentre nuovo era bella. I palazzi dei centri storici emiliani non sono delle merde placcate oro perche’ gli antichi li hanno costruiti cosi’: quando erano nuovi, erano bellissimi e modernissimi. Ma nessuno tra quelli che li hanno costruiti pensava davvero che sarebbero durati COSI’ TANTO.
Ora, immaginiamo che arrivi una VERA riclassificazione di sismicita’, e che il valore degli edifici risenta delle nuove valutazioni. Ci sarebbe una migrazione ENORME dal vecchio al nuovo. Un bel centro direzionale in un nuovo quartiere varrebbe piu’ del vecchiume che da’ su piazza maggiore. Nei luoghi ove questo accade, i quartieri nascono e muoiono.
Io vivo in Flingern, che e’ un quartiere che sta avendo un boom. Ci sono negozi e pub in quantita’ incredibili, e la gente si sta spostando qui. Ma prima era il momendo del Bilk, che e’ stato di moda per qualche tempo, insieme ad unterbilk, che e’ stato rifatto, e’ un bel luogo, ma sta cedendo a Flingern Nord. Flingern Sud e’ ancora un luogo di basso valore, ma adesso ci stanno facendo le nuove stazioni e la nuova linea metropolitana. Tra cinque anni, ci sara’ una grande crescita di valore di Flingern Sud, e ovviamente gli attuali inquilini non potranno piu’ pagare gli affitti e se ne andranno, e i nuovi saranno piu’ borghesi, e cosi’ via.
Questo ciclo vitale , legato alla MODERNITA’ di quartieri ed edifici, in Italia non esiste. Ci si comporta come se gli edifici MIGLIORASSERO NEL TEMPO. Si vendono edifici come se fossero grana padano.
Ovviamente, i nuovi edifici hanno caratteristiche migliori: migliori efficienze energetiche, migliori rese al terremoto (problema che i tedeschi vivono in maniera molto distaccata, devo dire) , eccetera. Insomma, in tutto il mondo “nuovo” e’ piu’ bello di “vecchio”. Anche quando “vecchio” viene venduto come “antico”. I centri storici contengono edifici prestigiosi, ma se ci fate caso sono sempre meno abitativi.
In Emilia, vivere in centro e’ considerato un must. Gli edifici del centro sono quelli PIU’ abitativi. “Centro” e’ considerato una cosa imperdibile. Conosco gente a bologna che ha pagato 600 mila euro per un appartamento pagando “la vista sui tetti di Bologna”, il palazzo “cinquecentesco”, il “prestigio”.
Sembra che ogni citta’ emiliana sia la Venezia lagunare. Ma sono cazzate, perche’ nella media la vita nel centro storico di una cittadina emiliana e’ di gran lunga piu’ scomoda rispetto alla prima periferia, se non ai piccoli paesini.
Cosi’, se facessimo una riclassificazione per bonta’ degli edifici e resistenza ai terremoti, imponendo assicurazioni, esse costerebbero un fracco di soldi, imporrebbero manutenzioni e ristrutturazioni, e trasferirebbero cosi’ il valore dai centri storici ai quartieri nuovi.
Ci sarebbe una vera e propria migrazione. Fatelo, e gente come Caltagirone, Berlusconi, Ligresti, Pirelli Re, si sparano nei denti. Perche’ si vedrebbero svalutare enormemente edifici che possiedono o gestiscono, a favore di edifici che hanno costruito “a catena di montaggio” per venderli a qualche mutuatario.
Capite adesso CHI non permettera’ MAI una simile legislazione?
Ma andiamo all’ultimo caso: il “moderno” capannone industriale.
Forti di alcune legislazioni “per gli imprenditori”, alcuni piccoli costruttori edili hanno imparato una cosa. Che se costruire villette a schiera e’ facile, costruire questi capannoni prefabbricati lo e’ ancora di piu’.
Il processo e’ : il comune decide che una zona e’ una zona “artigianale” o “industriale” , e lottizza. L’azienda compra il terreno, e va da un venditore/produttore di prefabbricati in calcestruzzo. Il quale per prima cosa gli chiede la cubatura, e gli da’ il progetto.
Si, non scherzo: gli da’ proprio il progetto. Perche’ questi capannoni SONO TUTTI UGUALI. Data la tal metratura, il progetto e’ qui. Il geometra non deve fare calcoli strutturali , deve solo firmare. Si adatta il progetto alla pianta del luogo, semplicemente piazzandocelo sopra con un CAD, e via. Progettato il capannone.
Sul serio: le stesse aziende che vi danno il prefabbricato vi danno IL PROGETTO DEL CAPANNONE, che ha solo bisogno della mappa catastale su cui copiaincollarlo, e della firma.
Costruirlo e’ ancora piu’ semplice, basta spianare, piantare i pilastri e poi incastrarci sopra i blocchi delle pareti, che si incernierano. Fine della fiera.
Di questa roba ne e’ stata costruita che meta’ basta: i comuni, che volevano tasse, ne hanno permessi a iosa. Del resto, non potevano fare altrimenti: siccome i progetti sono tutti uguali , negandone uno se ne sarebbero dovuti negare mille.
Tutti questi capannoni, che stanno in piedi grazie al proprio peso -e ho detto tutto sul comportamento dinamico: se avete dato meccanica razionale sapete bene di cosa parlo- ne sono stati costruiti in Emilia a migliaia. Dentro ci lavorano credo milioni di persone, ormai, e in alcuni casi -il famoso loft- sono diventate abitazioni o peggio -centri commerciali-.
Il processo e’ semplice:
il loft non e’ altro che un edificio adibito ad artigianato o industria nel quale , per esigenze lavorative, l’artigiano si attrezza per vivere brevi periodi. Dopodiche’, con una leggina il breve periodo diventa permanente: il nostro artigiano vive sul luogo di lavoro.
Detto questo, il nostro capannone diventa anche abitazione. Quando la densita’ di persone che vivono tra capannoni diventa alta, arrivano i negozi. In genere, discount che affittano capannoni industriali. Quando arrivano anche in negozi, arriva l’illuminazione pubblica e i camion passano a fatica, cosicche’ le altre aziende si spostano. Arrivano altri centri commerciali, e qualcuno fa le prime palazzine.
Fatte queste, la zona diventa residenziale, e i capannoni diventano uffici e negozi.
Di queste aree sono stracolmi gli hinterland. San Lazzaro di Savena e’ un esempio. Fate uno straccio di riqualificazione sismica, e misurate questi capannoni, e quelle zone diventeranno deserte. Pagare assicurazioni? Ristrutturare? Le aziende si sposteranno, i centri commerciali andranno altrove, e gli uffici spariranno verso strutture piu’ nuove. Del resto quei capannoni hanno una fortuna, perche’ si demoliscono e rifanno con facilita’: tuttavia, il ciclo economico sarebbe pessimo per una decina di anni.
Quindi no: ancora una volta, se andiamo a toccare la classificazione sismica in Emilia, imponendo costi , certificazioni ed assicurazioni agli edifici industriali inadeguati, milioni di TRUFFE belle e buone, perpetuate da immobiliaristi senza scrupoli, verrebbero immediatamente alla luce.
In questo senso, l’ Emilia Romagna si trova nella situazione di “troppa merda per aprire la pentola”, o in inglese “too shit to fail”, perche’ se andiamo a toccare l’immobiliare (che si chiama coop, da quelle parti, ma anche le varie Real Estate e la curia ci sono dentro fino al collo) succede un disastro: sia nei prestigiosi plazzi di citta’ -che non valgono il loro peso in merda- che nei rustici “immersi nel verde a due passi dal centro- , sino alle zone industriali/artigianali, figlie del boom degli anni ’80/90.
Quindi rassegnatevi, non si fara’ mai: too shit to fail.
Ah, si: http://www.terra.unimore.it/archivionews.php?id=1677
leggete “Crisi sismica: risposta alle domande frequenti”.
Uriel
(1)Il modo in cui ci calcola il fattore di rischio oggi e’ quello assicurativo: dove ci sono stati molti sismi in passato, c’e’ molto rischio. Come con le polizze auto: se fai meno incidenti, allora hai una classe di merito.
(2)Bugadara: in ferrarese arcaico, lavanderia/laboratorio per marmellate e lavorazione del cibo, esterna alla casa.
(3) Nessun contadino era FESSO. Nessuno faceva fondamenta ai fienili. Fatevene una ragione. Il vostro fienile ristrutturato NON ha fondamenta. No, non mi interessa cosa ci sia nel disegno. I contadini scavavano una buca, iniziavano a murare, e ci seppellivano la parte inferiore del muro. Tutto qui. Tanto un fienile durava 30-40 anni. Se avete comprato quella merda, non-avete-fondamenta. Cosi’ imparate a vivere dove i contadini mettevano maiaili , mucche e specialmente SOMARI.
